Eligiendo el instrumento adecuado

Durante años me dediqué a litigar en el fuero laboral; primero en la justicia, luego litigando como abogado independiente; y el expertise desarrollado en este rubro me permitió comprender la importancia y el alcance de las legislaciones protectorias. Fundamentalmente su carácter eminentemente técnico y sus consecuencias prácticas.

Cuanto más técnica se vuelve un área del derecho, más cuidado requiere su operación. He visto en mis años de profesión cómo las situaciones más aparentemente inofensivas producían las consecuencias menos esperadas, por la mala articulación de los derechos.

Para salir un poco del derecho, podemos comparar esta situación con los vehículos. Los automóviles más sofisticados están dotados de una tecnología tal que no admiten que un voluntarioso mecánico ensaye respuestas en su motor.

El contrato de locación de inmuebles se encuentra vinculado al derecho constitucional de acceso a la vivienda digna; por lo que se ha ido convirtiendo de a poco en un contrato altamente intervenido y técnico. Existen situaciones en las que, antes de operar en ellos, conviene consultar a un especialista del derecho.

un caso reciente

Hace poco se me presentó una consulta acerca de una locación de vivienda en la que el inquilino estaba “sin contrato” (término que suele utilizarse cuando falta un contrato escrito, o cuando se venció el plazo estipulado), y habiendo finalizado el “ciclo de vida” de la relación contractual, la intención del locador era extender la locación sólo por unos meses, para darle tiempo al inquilino para que encuentre otro inmueble.

De modo que, teniendo en cuenta la ausencia de un documento vigente que dispusiera la devolución del inmueble (llámese contrato de locación vigente); la tarea consistiría en redactar un convenio idóneo para documentar una fecha de devolución del inmueble. O sea, que determine las obligaciones deseadas por las partes, sin activar mecanismos indeseados.

el menú

Ahora bien, en el derecho inmobiliario hay un conjunto de instrumentos “típicos” (prórroga, contrato de locación, convenio de desocupación, contrato de locación temporal) que suelen servir de base para la confección de un convenio. Su elección resulta de la mayor trascendencia en tanto cada uno de ellos trae aparejadas consecuencias completamente distintas, muchas de ellas contraproducentes a los objetivos propuestos.-

Un instrumento muy utilizado en casos como el referido suele ser la prórroga. En caso de elegirse este formato, recomendaría ciertas precauciones, siendo la principal no modificar el precio; ya que podría considerarse que existe un contrato nuevo y luego tener por nulo cualquier plazo convenido que sea menor al mínimo legal.

No obstante, si resultara estrictamente necesario cambiar el precio, aconsejaría tomar algunos recaudos para evitar una potencial nulidad del plazo de la prórroga: 1) que el inquilino reconozca en el convenio que se encuentra en tenencia del inmueble, y 2) que renuncia al plazo mínimo legal en los términos del artículo 1198 in fine.

Por mi parte, me inclinaría más por la suscripción de un convenio de desocupación; que nos ahorrará incluir “renuncia de derechos” y otras estipulaciones que pueden afectar susceptibilidades. Nos abstraerá del problema del plazo de la locación, y centrará el documento y la atención de las partes en su obligación nuclear; que es la fecha y condiciones de devolución del inmueble.

conclusiones

En el caso que detallo se puede ver cómo funciona en la práctica el carácter técnico del régimen locativo.

La elección de un instrumento y/o de sus estipulaciones específicas, puede llegar a desnaturalizar un acuerdo; y conferir a las partes derechos y facultades que no se tenían en miras al ser suscripto.

Por esta razón, en situaciones atípicas, la regularización de una situación locativa amerita la consulta con un profesional.