La legislación de emergencia en Argentina modificó sensiblemente los contratos de locación. Plazo, precio, refinanciación e incumplimiento han sido afectados hasta el 31.03.2021.-

Estas modificaciones pueden montarse en tres ejes conceptuales: el plazo contractual, el precio de alquiler, y la situación de los casos judicializados.

La lista de locaciones comprendidas en esta legislación es amplia (ver listado); y no se limita a locación de vivienda única familiar como se suele pensar.-

El plazo contractual

Quizás la afectación más sensible es el plazo. La reglamentación dispone que los contratos de locación cuyo vencimiento operara con posterioridad al 20/03/2020 quedan automáticamente prorrogados hasta el 31/03/3021.-

Esta prórroga implica que los términos contractuales continuarán siendo iguales que al momento en que operaba la finalización de la relación locativa.-

Un detalle no menor es que las garantías de dichos contratos también se encuentran prorrogadas automáticamente y de pleno derecho por el mismo plazo.-

renovación contractual durante la emergencia

La reglamentación de emergencia es una normativa protectoria que atribuye una serie de prerrogativas al locatario.-

Si bien el inquilino tiene la facultad de continuar la locación de pleno derecho en los términos que venía haciendo; lo cierto es que no tiene la obligación de hacerlo si no quiere.

De modo que nada le impide concertar con su locador un nuevo contrato o prórroga durante la emergencia. Debe considerarse al respecto que la emergencia se presenta como una ocasión muy favorable -para ambas partes- para negociar los términos de un nuevo contrato.-

contratos de plazo vencido

El contrato de plazo vencido es una situación todavía muy común en materia locativa. Esto ocurre cuando se celebra un contrato, y sobreviene el vencimiento de su plazo sin que se suscriba un nuevo contrato o una prórroga. Finalmente las partes simplemente continúan la locación: el inquilino persiste en la ocupación y el locador sigue cobrando la renta. Es común escuchar en estos casos decir “estoy sin contrato”.

Sin embargo, la realidad es que la locación continúa en los términos del artículo 1622 del Código Civil y Comercial; y contrariamente a lo que se cree, si existe contrato (voluntad concurrente de las partes), solo que no tiene un plazo de finalización determinado.-

En consecuencia la reglamentación de emergencia es aplicable al caso, disponiéndose la prórroga del plazo finalización hasta el 31/03/2021; por lo que el locador no puede exigir la devolución del inmueble sino hasta el 01/04/2021.-

Sin embargo, es importante destacar que en estos casos la garantía no subsiste; ya que a diferencia del alquiler, la fianza finaliza de pleno derecho una vez concluido el plazo que disponía el contrato de locación.-

contratos incumplidos

Distinta es la situación de un contrato vencido, si el locador no cobra la renta y/o ha intimado al inquilino a desocupar el inmueble.

En este caso el inquilino tiene la obligación de devolver el inmueble; por lo que técnicamente no habría contrato de locación, sino la subsistencia de obligaciones nacidas de ese contrato. En particular, la de devolver el inmueble, y la de indemnizar daños.-

Este caso lo explicaré en casos judicializados por tener su mismo tratamiento.-

El precio de alquiler

Los decretos establecen el “congelamiento” sui genéris de los alquileres, tomando como base el precio del alquiler del mes de marzo de 2020. Este congelamiento tiene dos componentes.

El primero es que el locador sólo puede exigir al inquilino hasta el 31.03.2021 el valor del alquiler del mes de marzo de 2020.-

El segundo es que las diferencias entre los alquileres percibidos durante la emergencia y los convenidos contractualmente, forman una deuda exigible a partir del 01.04.2021. En este caso, las partes deberán convenir su pago mediante una financiación de hasta 12 cuotas mensuales.

Si bien no se pueden aplicar punitorios a la deuda, la norma dispone que sí podrá aplicarse una tasa de interés (compensatorio); siendo su límite la tasa que paga el Banco de la Nación Argentina para los plazos fijos en pesos a treinta días. 

renuncia del inquilino

Quizás parece a primera vista una situación atípica; pero la realidad es que muchos inquilinos que no vieron afectada su capacidad económica por la pandemia, han elegido cumplir sus contratos.-

Desinteresados en generar o incrementar deudas en cuotas, y abonar intereses, han abonado los alquileres con los escalonamientos previstos en los contratos.

Si esta situación es promovida y/o aceptada por el inquilino, nada impide que renuncia al sistema de pago de alquileres que establece la reglamentación.

La legislación de emergencia establece un derecho que asiste al locatario, permitiéndole pagar una suma de dinero limitada, y refinanciar el saldo. Pero de ningún modo prohíbe que cumpla lo convenido si así fuera su voluntad.

Casos judicializados

La gestión jurídica del conflicto puede dividirse en dos etapas. La prejudicial que es la que transcurre antes del ingreso a los tribunales; y la judicial, que ocurre una vez que se ingresa la demanda en un juzgado.-

De la instancia prejudicial lo más trascendente es la supresión temporal del artículo 6 de la ley de mediación; por lo que toda controversia de índole locativa ahora debe obligatoriamente transitar la mediación prejudicial obligatoria.

Luego, respecto a los conflictos que ya tienen radicación judicial, en principio continúan con su trámite habitual; con las limitaciones y dificultades que puede presentar la pandemia, y que algunos juzgados han sabido gestionar admirablemente.-

La única afectación, no menor, es que la legislación de emergencia ha dispuesto la prohibición de desalojar inmuebles (ver inmuebles comprendidos).-

Esto quiere decir que los expedientes siguen su curso hasta la sentencia de desalojo que ordena desocupar el inmueble. Luego, si esta sentencia/orden es incumplida, no puede forzase su cumplimiento (lanzamiento judicial realizado por el oficial de justicia) hasta el 01/04/2021.-

Inmuebles Comprendidos

Las locaciones afectadas a la legislación de emergencia según su destino son:

• Vivienda única urbana o rural.
• Habitaciones en pensiones, hoteles o alojamientos similares.
• Destinados a actividades culturales y/o comunitarias.
• Rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

Se encuentran igualmente afectadas las locaciones que fueron alquiladas por:

• Monotributistas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• MiPyMES, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.
• Profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.